Понятие «износ», которое используется в оценочной деятельности, необходимо отличать от понятия «амортизация», употребляемое в бухгалтерском учете. Амортизация - это процесс распределения первичных расходов, связанных с приобретением объекта, на весь срок его службы, без определения его текущей стоимости. Существуют три вида износа: физический, функциональный и внешний (экономический) (рис. 28.2).
Физический износ отражает изменение физических свойств объекта недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов) в результате действия эксплуатационных и естественных факторов и учитывается в нормах амортизационных отчислений.
Основными методами расчета физического износа зданий являются: экспертный, стоимостный, нормативный, бухгалтерский и расчет срока жизни здания.
Физический износ может быть устранимым и неустранимым. В принципе, любой недостаток объекта можно исправить, но расходы на исправление не должны превышать предвиденной выгоды. Для определения неустранимого физического износа элементы здания разделяют на две категории: долгодействующие и быстроизнашивающиеся. Износ долгодействующих элементов (фундаментов, стен, перекрытий и т. п.), можно рассчитывать по группам путем определения эффективного срока их службы и срока физической жизни, который остался, при реальных условиях.
Рис. 28.2 Классификация износа
Степень физического износа объекта недвижимости определяется обследованием технического состояния здания в целом или по его отдельным конструктивным элементам.
Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая величина, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, в общей стоимости восстановления:
Где k И ц - процент износа здания в целом, средняя арифметическая величина, %;
Y i ke - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, %;
И ке - износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, %:
И ке = Тф/Тн * 100%.
Тф, Тн - соответственно фактический и нормативный срок службы конструктивного элемента.
Для расчета физического износа долгодействующих элементов можно использовать метод определения расходов на воспроизведение элементов здания (стоимостный метод).
К категориям быстроизнашивающихся элементов здания относятся элементы, срок службы которых короче расчетной экономической жизни здания: крыша, декоративная обработка, окраска, т. е. элементы, которые можно отремонтировать (восстановить) в процессе текущего ремонта.
Функциональное старение (функциональный износ) объекта недвижимости выражается в том, что объект не отвечает современным стандартам с точки зрения функциональной полезности. Такой вид износа проявляется в устаревшей архитектуре здания, планировании, инженерном обеспечении. В отечественной практике он именуется моральным износом и так же, как и физический износ может быть устранимым и неустранимым.
Например, можно устранить неисправности водных и газовых счетчиков, сантехнического оборудования, восстановить встроенные шкафы, покрытие пола и т. п. Критерием устранимого износа является сравнение расходов на ремонт с величиной дополнительно полученной стоимости: если последняя превышает расходы на восстановление, то функциональный износ является устранимым. Величина устранимого функционального износа определяется как разница между потенциальной стоимостью здания на момент его оценки с обновленными элементами и его же стоимостью на ту же дату оценки без обновленных элементов.
Неустранимый функциональный износ связан с уменьшением стоимости здания и обусловлен излишком или его качественными характеристиками. Неустранимый функциональный износ характеризуется уменьшением стоимости здания в результате недостатка или излишка качественных факторов.
Экономический износ (износ, обусловленный внешним действием) - это снижение стоимости здания вследствие отрицательного изменения его внешней среды под влиянием экономических, политических или других факторов. Причинами внешнего износа могут быть: общий упадок района, в котором находится объект; действия правительства или местной администрации в области налогообложения, страхование; другие изменения на рынке занятости, отдыха, образования.
Существенным образом влияет на величину внешнего износа непосредственная близость к «малополезным естественным или искусственным объектам»: очистительным сооружениям, ресторанам, танцевальным площадкам, бензоколонкам, железнодорожным станциям, больницам, школам, промышленным предприятиям.
Уменьшение стоимости объекта, связанное с загрязнением окружающей среды, определяется с использованием методов, употребляемых во время определения износа. Например, стоимость обезвреживания токсичных отходов может быть связана со стоимостью ремонта объекта, т. е. стоимостью устраненных дефектов.
Экономический износ, в отличие от физического и морального, всегда считается необратимым.
Наиболее часто для измерения износа внешнего действия используют:
1. Анализ парных продаж (когда на рынке недвижимости продаются два сопоставимых объекта, один из которых имеет признаки внешнего износа, а другой - нет). Разница в ценах позволяет сделать вывод о величине внешнего действия на оцениваемый объект.
2. Сравнение доходов от арендной платы двух объектов, аналогичных оцениваемому, один из которых подвергается отрицательному действию. Капитализация потерь дохода от сравнения этих двух объектов будет характеризовать величину внешнего действия.
